JAKARTA (inspirasiline.com) — Transaksi jual beli tanah dan bangunan tidak hanya membutuhkan kesiapan dana untuk membeli aset. Pembeli dan penjual juga perlu menyiapkan sejumlah biaya serta kewajiban pajak sebelum proses peralihan hak dilakukan.
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) mengingatkan masyarakat mengenai dua jenis pajak yang perlu diperhatikan dalam transaksi jual beli tanah dan bangunan, yakni Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Penghasilan (PPh).
Dalam transaksi jual beli, BPHTB menjadi kewajiban pembeli, sedangkan PPh atas pengalihan hak menjadi kewajiban penjual.
Kedua pajak tersebut tidak dibayarkan kepada Kantor Pertanahan, melainkan kepada instansi yang berwenang sesuai ketentuan yang berlaku.
Pembeli Tanah Wajib Bayar BPHTB
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Kementerian ATR/BPN, Asnaedi, mengatakan masyarakat perlu memahami kewajiban pajak sejak awal sebelum melakukan proses peralihan hak.
“Dalam jual beli, sebelum pengecekan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pembuatan Akta Jual Beli (AJB), masyarakat harus tahu jika penjual harus membayar PPh dengan nominal sekian rupiah, sedangkan pembeli harus tahu membayar BPHTB,” ujar Asnaedi dalam keterangannya di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/8/2026).
BPHTB merupakan pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang menjadi kewenangan pemerintah daerah.
Ketentuan mengenai BPHTB diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
Berdasarkan Pasal 44 ayat (1) dan (2), perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk melalui transaksi jual beli, merupakan objek BPHTB.
Sementara itu, Pasal 45 UU Nomor 1 Tahun 2022 mengatur bahwa wajib BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.
Artinya, dalam transaksi jual beli tanah, pihak pembeli menjadi pihak yang memperoleh hak sehingga memiliki kewajiban membayar BPHTB.
BPHTB Dibayarkan kepada Pemerintah Daerah
Pembayaran BPHTB dilakukan kepada pemerintah daerah melalui perangkat daerah atau kanal pembayaran yang ditetapkan pemerintah daerah setempat.
Besaran dan mekanisme pembayaran BPHTB mengikuti ketentuan peraturan perundang-undangan serta aturan pemerintah daerah masing-masing.
Karena menjadi kewenangan pemerintah daerah, masyarakat perlu memastikan informasi mengenai besaran BPHTB dan mekanisme pembayarannya kepada pemerintah daerah setempat sebelum menyelesaikan transaksi.
Penjual Wajib Membayar PPh
Selain BPHTB yang menjadi kewajiban pembeli, penjual juga memiliki kewajiban pajak dalam transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Pajak tersebut adalah Pajak Penghasilan (PPh) atas penghasilan yang diperoleh dari pengalihan hak.
Pihak yang memperoleh penghasilan dari pengalihan tanah atau bangunan, yakni penjual, menjadi pihak yang memiliki kewajiban membayar PPh.
PPh tersebut dibayarkan ke kas negara melalui kanal pembayaran resmi yang bekerja sama dengan Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Kementerian Keuangan.
Ketentuan mengenai PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.
BPHTB dan PPh Bukan Dibayar ke Kantor Pertanahan
ATR/BPN menegaskan bahwa BPHTB dan PPh merupakan kewajiban perpajakan yang harus diselesaikan melalui instansi yang berwenang.
BPHTB dibayarkan kepada pemerintah daerah, sedangkan PPh atas pengalihan tanah dan/atau bangunan dibayarkan ke kas negara melalui kanal pembayaran resmi yang bekerja sama dengan DJP.
Dengan demikian, masyarakat perlu membedakan biaya atau kewajiban perpajakan dengan biaya pelayanan pertanahan dalam proses peralihan hak.
Pemahaman tersebut penting agar pembeli maupun penjual dapat mempersiapkan seluruh kebutuhan transaksi sejak awal.
Siapkan Pajak Sebelum Proses Peralihan Hak
ATR/BPN mengimbau masyarakat memahami kewajiban tersebut sebelum masuk ke tahapan proses jual beli tanah dan bangunan.
Dengan mengetahui pajak yang menjadi tanggung jawab masing-masing pihak, masyarakat dapat memperhitungkan biaya transaksi secara lebih matang.
Pembeli dapat menyiapkan BPHTB, sementara penjual mempersiapkan kewajiban PPh atas penghasilan dari pengalihan hak.
Kelengkapan berkas dan kesiapan biaya diharapkan dapat membantu proses peralihan hak berjalan sesuai target atau bahkan lebih cepat.
Karena itu, sebelum melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan, calon pembeli dan penjual sebaiknya memastikan seluruh persyaratan administrasi serta kewajiban pajak telah dipahami dan dipersiapkan. (*)
